💬 “전세계약 했는데 전입신고가 안 된다고요?”
요즘 뉴스에서 자주 보이는 전세사기 피해자들의 말,
그중 단골 멘트는 바로 이겁니다.
“계약한 집에 들어갔는데… 전입신고가 안 돼요.”
“알고 보니 불법건축물이었대요…” 😰
전입신고가 안 되면 대항력도, 보호법 적용도 받을 수 없습니다.
즉, 문제가 생겼을 때 내 보증금은 법적으로 보호받지 못하는 상태가 됩니다.
그래서 이번 글에서는 전세 계약 전 꼭 확인해야 할,
불법건축물 여부 확인법을 알려드립니다.
✅ 불법건축물이란?
허가 없이 지어진 건물,
또는 허가 내용과 다르게 사용되고 있는 건물
예를 들어,
▪️옥탑방을 세대처럼 쪼개 놓은 건물
▪️ 1층 상가를 주거용으로 바꿔 임대한 경우
▪️ 세대수를 초과해 쪼갠 다가구 주택
이런 건물은 건축법을 위반한 것이며,
결과적으로 전입신고 자체가 막힐 수 있습니다.
❌ 불법건축물일 때 생기는 문제
| 문제 | 내용 |
| 전입신고 불가 | 주민등록 이전 자체가 거절됨 |
| 확정일자 불인정 | 보증금 우선 변제권이 사라짐 |
| 대항력 상실 | 법적 보호를 받을 수 없음 |
| 주택으로 인정 안 됨 | 계약 자체가 무효가 될 수 있음 |
즉, 전세사기를 당해도
법적으로 ‘주택 임차인’으로 인정받지 못할 수도 있다는 뜻입니다.
🔍 불법건축물, 이렇게 확인하세요
① [공식 확인] 건축물대장 열람
📍 확인처:
▪️세움터 (국토교통부 건축행정시스템)
▪️ 주민센터(건축물관리 담당부서)
📄 열람 방법:
▪️건물 주소 입력 → 건축물 현황 확인
▪️ 사용 승인일, 층수, 용도, 구조 등 체크
예: ‘단독주택’인데 세입자가 4세대 이상? → 불법 쪼개기 가능성
② [현장 방문] 직접 눈으로 구조 확인하기
✔️ 외벽에 별도 출입문이 붙어 있다면?
✔️ 옥상에 세대처럼 꾸며진 방이 있다면?
✔️ 초인종이 4개 이상? 우편함이 유난히 많다?
→ 이런 경우는 불법 분할 가능성이 매우 높습니다.
현장에서는 꼭
▪️ 출입구 구조
▪️ 우편함 수
▪️ 옥탑 유무
▪️ 각 세대의 전기 계량기 위치
를 확인하세요.
③ [중개사에게 질문] “전입신고 가능한 집인가요?”
계약 전, 반드시 중개사에게 다음을 물어보세요.
“이 집은 전입신고 가능한 정식 주택인가요?”
“건축물대장에 등록된 세대수는 몇 개인가요?”
믿을 수 없을 땐
중개사무소 등록증과 공제보험 여부까지 함께 확인하는 것이 안전합니다.
💡 정리하면
| 체크포인트 | 확인 이유 | 확인 방법 |
| 건축물대장 | 건물의 합법성 여부 | 세움터 또는 주민센터 |
| 세대 수 | 과도한 쪼개기 방지 | 현장 방문, 초인종·우편함 |
| 전입신고 가능 여부 | 대항력 확보 필수 | 중개인에게 직접 질문 |
✍️ 마무리 Tip
전세 계약은 서류만 잘 챙긴다고 되는 게 아닙니다.
눈으로, 손으로, 한 번 더 확인하는 습관이 전세사기를 막습니다.
✅ 건물 구조 이상하다?
✅ 우편함 너무 많다?
✅ 건축물대장 안 맞는다?
그럼 잠깐 멈추고 다시 확인하세요.